上市刚满1年的贝壳找房，正风雨飘摇。失去了左晖，彭永东和他身后的贝壳陷入了连环困境和风波。这背后，是否隐藏着更大的风暴，我们不得而知。8月18日，据杭州市住房保障和房产管理局消息，“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”。结果，次日，贝壳股价单日暴跌14.86%，8月20日再度大跌5.35%。
尽管近日微涨，目前总市值197.57亿美元，仍比巅峰时期缩水了一大半。股价也已经跌破当初20美元的发行价。贝壳的时代，正在走向黯淡，凌驾于开发商之上的绝对垄断终将结束，而这一切早有预兆。PART 1 | 动荡，内忧外患1年前，在美国上市的贝壳，敲钟的那一刻万众瞩目。上市仅7个交易日，贝壳的市值即超过3200亿，超过万科、恒大、碧桂园等龙头房企。一时间，舆论哗然。然而，好景不长，今年5月20日，贝壳创始人左晖因病离世。尽管短短4天后，彭永东即接任贝壳董事长，可眼前的局面仍是群龙无首、人心浮动。盛极必衰的魔咒，仿佛正在贝壳的身上不断应验。第一道坎，是反垄断疑云。4月10日，市场监管总局对阿里巴巴集团“二选一”垄断行为作出罚款182.28亿元的行政处罚。5月，有媒体报道称，国家市场监管总局对地产中介贝壳找房启动反垄断调查。受此消息影响，贝壳股价一度大跌超9%。但贝壳方面回应称，此事为乌龙事件。贝壳在收到消息后，立即开启了自查，结果发现市场监管总局并未发布相关信息，该媒体所指反垄断调查所言不实。可是，无风不起浪。继阿里巴巴之后，反垄断的重锤将锤向哪儿？在民间，贝壳的呼声最高。几乎同时期，国家市场监管总局集中公布互联网平台企业《依法合规经营承诺》（第三批），其中就包括贝壳、爱奇艺、当当、去哪儿等。而姚劲波的实名举报，也让贝壳立于风口浪尖之上。阿里巴巴处罚消息公布的当天，58同城创始人CEO姚劲波在微博举报同行贝壳找房也存在“二选一”垄断问题，并呼吁对其施行40亿元的罚款。那么，贝壳，究竟有没有形成垄断？最终，还是要看相关部门的权威认定。犹记得贝壳赴美上市时，有外媒如此评论：“它可不是一家普通的中介领头羊，更像是居住领域的互联网平台巨头。”既做裁判员，又做运动员，贝壳在全国范围内早已一家独大，横行多年。除非官方出手，否则地位无可撼动。第二道坎，是限中介费传闻。7月，一张写有“最新指示：房屋交易中介费不得超过当地社平工资 3 倍”的截图在网络上广为流传。后经证实，该传闻暂无官方论证。但，种种迹象表明，这并不一定是空穴来风。总房款100万和1000万的房产，中介费的价差可达10倍之高，而中介所提供的服务并没有本质上的不同。该消息广泛传播的核心在于，中介费本身收取是否过高，一二线城市由于房产标的总价高，导致中介费也往往水涨船高。这也说明，中介费的调整的确存在相应的空间。当前市场上，中介费率最高的就是贝壳。中介机构将会面临整顿是个不争事实，如果靴子落地，贝壳自然也是首当其冲，第一个遭受重创。第三道坎，是半年报惨淡。数据显示，贝壳2021年上半年营业收入为449亿元，同比增长64.6%，调整后净利润为31.40亿元。其中，2021年第二季度营收242亿元，同比增长20%；净利润11.12亿元，市场预期13.26亿元，同比下降60.4%。比起营业收入，更让人大跌眼镜的是利润的显著下滑。二季度，贝壳的净利润为11.16亿元，比去年二季度28.39亿元缩水60.69%，而调整后净利润16.38亿元，比去年二季度29.51亿元也有44.49%的降幅。其毛利率仅22.1%，相比去年同期的32.5%，下滑了10.4个百分点。在市场下行压力下，失去左晖的贝壳能否顶住重重压力穿越周期，是个未知数。第四道坎，是杭州去中介化。本文开头提到的杭州市二手房交易监管服务平台，其实早在2016年11月就已上线，“个人自主挂牌房源功能”也并非今日才有。杭州最新更新的功能，一个是要求所有登录系统的人做实名认证，另一个是实现房源信息仅向个人认证用户开放，中介无法查看。各界更关注的是，房东直接在网站上挂牌房源，购房者注册后可以直接和房东取得联系，自行看房，约谈房价。这也就意味着，整个操作流程直接“去中介化”。作为“房主直卖”的直接冲击方，贝壳在8月19日和8月20日连续下跌，两个交易日跌幅达19.37%。
在房地产行业监管政策持续从严、存在涉嫌垄断和不正当竞争行为的风险、创始人左晖去世等多重背景下，市场正在对贝壳重新定价。而贝壳的苦日子，或许才刚刚开始。PART 2 | 限价，一触即发结论写在前面，对中介费严格限价，官方早该出手了。贝壳是如何在短短两年间做到市场占有率绝对领先的？其实就是通过平台整合一些小中介。当贝壳的势力如雪球一般越滚越大，久而久之也就形成了不可超越的话语权，从而掌控市场定价权。这样的压倒性优势和写在脸上的野心，其实是一个极其危险的信号。购房者有求于贝壳，因为，信了那句：自己去案场买房更贵，跟着贝壳买房可以薅开发商羊毛；开发商有求于贝壳，因为，市场低迷：如果贝壳不愿带客户，售楼处流量的直线下滑肉眼可见；小中介有求于贝壳，因为，弱肉强食：大自然中的生存法则，不能战胜贝壳只能选择加入服从。这些年，贝壳能够碾压式发展和扩张，就是因为没有对手，也就无所畏惧。尤其在新房领域，贝壳与开发商的合作存在实行“有我没他，有他没我”的排他性式分销。同时，由规模及效果带来的巨大优势，令贝壳在新房渠道方面掌握了绝对的话语权，获得来自开发商高佣金分成，成功成为了甲方的甲方。当开发商的营销费用都进了贝壳的口袋，利润都给了贝壳，行业也走在了悬崖边缘。要么，ZF组建官方直卖系统对中介费统一定价，让价格体系回归正常；要么，官方发文对中介费严格限价，将房地产中介行业反垄断提上日程。比如，二手房1.5%，一手房1%。
因为一二手房联动，卖新房佣金更高，很多中介已经不愿意卖二手房了，而是全力把流量和客源导向新房。如此一来，二手房卖不出去，购房者又怎么会有钱、有资格购买新房？如果，还放任贝壳继续控制一二手房交易的买卖双方，房地产行业的顽疾，又要如何根治？如何痊愈？距离贝壳走下神坛的日子，应该不远了。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.