3月18日，贝壳集团公布了2024年第四季度及全年财报。
去年，贝壳实现总交易额33494亿元，同比增长6.6%；净收入935亿元，同比增长20.2%；经调整净利润72.11亿元，同比下降26.4%。
截至2024年末，贝壳活跃门店数同比增长18.3%，达到近4.97万家。活跃经纪人数达到44.5万人，同比增长12.1%。
虽然“增收不增利”，但在整个地产行业艰苦求生之际，贝壳的业绩依旧亮眼。
不过，围绕在贝壳身上的争议，却从未停止过。
01 上海链家3%的中介费，让买房人集体破防了
如今，在上海买二手房的交易成本，主要集中在税费和中介费这两方面。
今年以来，契税降了，增值税降了，个税降了，贷款利率也降了。就连公积金贷款，也有望继续下调，只有中介费岿然不动。
不少网友吐槽：“链家的中介费，竟然比国家的税费都高，这合理吗？”
在房价狂飙的年代，人们普遍觉得房子会涨，不买就亏，所以对中介费没那么在意。但这两年随着人们的预期趋于理性。
最近在上海办理新买的房子过户时，刘先生这才发现中介费竟成了交易费用中最高的费用。因为之前已经跟中介签了协议，他不情不愿地付了尾款，可心里还是有些不舒服。
在他看来，“买房的这两个月，中介小伙子虽然勤快，但服务仅限于提供房源和带看，在谈判和交易方面基本没帮到太多，服务完全不值得这么多钱。”
楼市买房的中介费，约定俗成是由买家承担，看似只有2%-3%，但因为北上广深一套房子动辄几百上千万，算下来也是一笔不小的开支。
按照最新税收政策，北上广深废除普宅和非普宅标准后，二手房产证满2年增值税为零，个人所得税从2%降到了1%（满5唯一免征）。140㎡以下的房子，契税也从3%下调到了1%。
简单来说，新政前二手房交易成本占总房价的约12%，新政后降到了4%左右。2%-3%的中介费，已经占到了交易成本的50%-70%。
以一套120平的二手房为例，满二不满五，目前契税为1%，增值税0，个税为1%，中介费为2-3%。
在各大中介公司中，中介费最高的莫过于链家。
在上海，链家一般收成交价的3%，买方承担2%，卖方承担1%。这意味着如果房子总价超过670万，光中介费就要20多万了，相当于普通上班族一年的工资。
有意思的是，链家在不同城市的收费标准不一。
以至于上海有购房者抱怨：“北京2.7%都降了，上海还是3%，是不是觉得上海人好欺负？”
某链家工作人员私下告诉凤凰网房产上海站，“二手房经纪服务地域性很强，每个城市收费模式和标准，都是自己确定的，存在较大差异。一般来说，收多少、怎么收，取决于各城市二手房市场的供求关系和买卖习惯。”
但不论怎么收，都可以确定的是，购房者苦中介费久矣。
就连明星，也为中介费苦恼。此前，有明星夫妻在上海购买6000多万的豪宅，按2%的费率来算，中介费约120万。
因为被中介质疑跳单，双方一度对薄公堂。最终，法院给出判决，认定在没有相应协议等证据证明的情况下，无法仅凭带看房就确认双方成立中介合同关系，所以不构成跳单。
住房和城乡建设部、市场监管总局曾联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用等。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。可实际上，几乎没有中介主动降价。
贝壳在新房业务上，同样赚得盆满钵满。
据业内人士透露，贝壳找房新房佣金大约为4%左右，有楼盘为了快速清盘，甚至会给出10%的高额佣金。这意味着开发商卖出一套1000万的房，要支付100万中介费，利润空间被极大压缩。
贝壳为了快速回款，还会要求开发商“快佣”，即先支付部分佣金才会推广，对本就资金链紧张的开发商来说，更是雪上加霜。
财报数据显示，贝壳光是2024年第四季度，新房应收账款周转天数缩短至仅34天。来自国央企开发商的新房业务净收入，占比从2023年同期的约53%提升到2024年第四季度的约58%。
贝壳对开发商毫不手软，对二手房业主和买家也很强势。
有房东反馈，把房源挂在链家上之后，如果不降低价格、不购买“好赞”服务，中介就不推广。可就算买了“好房好赞”服务，效果也很难衡量。有的中介为了促成交易，通过虚假带看操纵房东心理，将挂牌价一压再压。
链家的这些做法，不仅损害了房东的权益，还对整个房地产市场造成了负面影响。这种垄断行为长此以往，可能导致楼市交易生态日益恶化。
02 中介的服务，真的值这个钱吗？
有不少购房者对中介不满：“房价一万一万地砍，中介费直接十几万。不就带看两次房吗？凭什么就收几十万？”
也有中介吐槽购房者：“简单的一套房，是从几百套里面筛出来的，有很多看不见的工作量。”
某中介上海公司负责人告诉凤凰网房产上海站，中介费包括评估费、咨询费、买卖代理费、权证办理服务费、地产咨询服务费等。
他提到，“中介费之所以这么贵，因为不是一个经纪人服务购房者，背后是整个交易团队，确保交易安全高效省心有保障，500万的资金安全远比15万的中介费重要。并且，成交的人拿到手的也没那么多，大概在0.8%左右，还是55%的提成系数。”
可看似专业的话术和保障，购房者并不买帐。
为了孩子上学问题想置换的上海本地人廖女士，这半年找了五六家中介，看了上百套房子。
廖女士接触下来，感觉专业中介屈指可数。比如她明明说了要看二手房，可还是有中介不断跟她说：“姐，要不考虑下XX新房吧。”后来廖女士才知道，新房给中介的提成更高。
如今，留给购房者的选择并不多，要么为了以防万一选择大中介，咬咬牙交中介费，要么贪便宜选择小中介，可这样也会踩坑。
有的小公司会用低费率签合同，后面再陆续要求加钱。还有的中介公司完全不负责任，导致买房过程出现问题。
有业内人士分析称，“房产买卖本身是低频交易，流程繁琐环节复杂，包括签约、贷款、缴税、过户等。因此，大多数购房者是有付费意识的，但中介提供的服务能否配得上昂贵的中介费，每家中介机构都该掂量一下。”
据专家预测，“未来可能会出现政府自建交易平台，买卖双方自己谈。但因为二手房都是非标品，不可能统一定价，中间也会涉及基建成本，估计很难大规模落地。或者也可以按照服务项目收费，比如资质审查、按揭服务、房屋检测等服务都可以单独拎出来，按照实际情况进行收费，并设定封顶金额。”
如今，有人痛批链家是“行业蛔虫”，“通过吸食开发商、买房人、买房人的‘营养’，让自己发展壮大，全然不顾行业的进步和生态”。